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親が住んでいた家を相続する際、まず直面するのが「実際にいくらの価値があるのか」という疑問です。
固定資産税評価額や路線価で概算を知る方法から、不動産会社の査定で精密な市場価格を把握する方法まで、段階的に解説します。
Key Takeaways
- 固定資産税評価額は公示価格の約70%で算定され、納税通知書で確認できる
- 相続税路線価は国税庁サイトで無料閲覧でき、公示価格の約80%が目安
- 不動産会社の査定には机上査定(1-3日)と訪問査定(1週間)の2種類がある
- 相続前は机上査定で概算把握、相続後は訪問査定で精密評価を受けるのが効果的
- 複数社の査定結果を比較し、根拠を確認することで適正な市場価格を把握できる
親が住んでいた家の価値を調べたい場合、不動産会社に依頼する前に自分で概算する方法があります。固定資産税評価額や相続税路線価といった公的なデータを利用すれば、おおよその価格の目安を把握できます。ただし、あくまで概算であり、実際の売却価格は場所・建物の状態・市場の動きによって変わってくるため、最終的には専門家の査定が必要です。
固定資産税評価額から市場価格を推定する
固定資産税評価額は、毎年市町村から送付される固定資産税の納税通知書に書かれています。この評価額は公示価格の約70%に設定されているため、「固定資産税評価額÷0.7」でおおよその価格を求めることができます。たとえば土地の固定資産税評価額が1,400万円なら、1,400万円÷0.7=約2,000万円が土地の目安価格となります。
建物については、固定資産税評価額と時価の関係が築年数によって変動するため土地ほど単純ではありません。それでも納税通知書の評価額を参考に、土地と建物の合計を算出すれば全体の概算把握に役立ちます。
相続税路線価から土地価格を計算する
相続税路線価は国税庁が毎年公表する土地の単価で、公示価格の約80%に設定されています。国税庁の財産評価基準書から対象地の路線価を確認する手順は以下のとおりです。
- 国税庁の財産評価基準書サイトにアクセスし、評価年と都道府県を選択する
- 市区町村と町名を絞り込み、該当する路線価図のPDFを開く
- 対象地が面する道路に付された数字（千円単位/㎡）を確認する
- 「路線価×奥行価格補正率×土地面積」で評価額を算出し、「評価額÷0.8」で市場価格の目安を求める
たとえば路線価が500千円/㎡（50万円/㎡）、土地面積が100㎡、奥行の補正率が1.0なら、50万円×1.0×100㎡=5,000万円（評価額）、5,000万円÷0.8=約6,250万円がおおよその価格となります。
建物と土地の価値を合算して概算を出す
実家全体の価値は「土地の概算価格＋建物の概算価格」で求めます。建物価格は築年数による減価が大きく、木造戸建ては築30年を超えると建物の評価がほぼゼロになるケースも珍しくありません。建物の固定資産税評価額を参考にしつつ、築年数が長い場合は土地価格を中心に考えるのが現実的です。平和不動産株式会社のような高知市の地域密着型不動産会社に無料査定を依頼すれば、自分で算出した概算と専門家の査定額を比較でき、より正確な市場価値を把握できます。
自分で概算を把握したら、次は公的データの具体的な調べ方を確認しましょう。
固定資産税評価額と相続税路線価の調べ方
固定資産税納税通知書で評価額を確認する
固定資産税評価額は、毎年4〜6月頃に市区町村から送られてくる固定資産税納税通知書で確認できます。通知書には「課税明細書」という書類が入っていて、そこに「価格」または「評価額」という欄で土地・建物それぞれの評価額が載っています。もし通知書が手元にない場合は、市区町村の資産税課の窓口で固定資産課税台帳を見せてもらうか、固定資産評価証明書を発行してもらうことで確認できます。その際は本人確認書類を持っていきましょう。
国税庁路線価図の閲覧手順
相続税路線価は、国税庁の「財産評価基準書」サイトで無料閲覧できます。手順は次のとおりです。
- 国税庁ホームページの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」にアクセスする
- 調べたい年を選び、都道府県→市区町村→町名の順にクリックする
- 該当する地域の路線価図PDFを開く
- 道路に書かれている数字を確認する(単位:千円/㎡)。例えば「250D」は1㎡あたり250千円=25万円という意味で、末尾のアルファベットは借地権の割合を示しています
固定資産税路線価との違いと使い分け
相続税路線価は公示価格の約80%、固定資産税評価額は約70%が目安とされていて、それぞれ計算の基準と使い道が違います。相続税路線価は相続税・贈与税を計算するときに使われ、固定資産税評価額は固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の基準になります。どちらも実際に売買される価格とは差があるため、実際にいくらで売れるのか知りたい場合は不動産会社に査定してもらう必要があります。評価額はあくまで税金を計算するための目安であり、場所・築年数・市場の動きによって実際の価格は大きく変わってきます。
公的データで概算を知った後は、実際の市場価格を把握するために不動産会社へ査定を依頼します。
不動産会社の査定を依頼する流れ
相続した実家の価値を正確に把握するには、不動産会社へ査定を依頼するのが最も確実です。依頼から査定結果を受け取るまでの流れと、比較ポイントを整理しておきましょう。
査定依頼に必要な書類と情報
訪問査定を受けるときは、以下の書類を事前に用意しておくとスムーズです。登記簿謄本・測量図・固定資産税納税通知書が基本セットになります。もし書類が手元になくても、法務局や市区町村役場で取得できるため、不動産会社に代わりの方法を相談しながら進めることができます。物件の場所・築年数・間取り・今の状態(空き家なのか誰かが住んでいるのか等)といった基本的な情報も、より正確な査定を受けるために大切です。
複数社に査定を依頼するメリット
査定額は会社ごとに異なります。地元不動産へ査定依頼＋リノバンクが査定価格をチェックするように、複数社の結果を比較することで、次の3点を確認できます。
- 査定額が妥当かどうかの確認, 平均的な金額を把握して、極端に高い・安い査定を見分ける
- 各社の得意分野の比較, 買取・仲介・相続専門など、サービス内容や対応エリアの違いを理解する
- 担当者との相性, 売却のときのパートナーとして信頼できるかを判断する材料になる
以下は高知市周辺で査定サービスを提供する主要5社の比較です。
| 会社名 | 査定費用 | スピード | 相続対応 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 平和不動産株式会社 | 無料 | 最短当日 | ◯ | 高知市の地域密着・買取対応 |
| 株式会社オープンハウス | 無料 | 即日～翌日 | ◯ | 全国展開・幅広い物件種別対応 |
| 株式会社LIFULL | 無料 | 最短60秒概算 | ◯ | 一括査定プラットフォーム |
| 株式会社朝日新聞社（朝日相続不動産） | 無料 | 数日以内 | ◎ | 相続専門・士業連携 |
| 株式会社フジ相続グループ | 無料 | 数日以内 | ◎ | 相続・後見人案件に強み |
仲介業者と買取業者の査定額の違い
仲介業者の査定額は実際に売れる価格に近い水準で出されますが、買取業者はその70～80%程度になるのが一般的です。この差は、買取業者が物件をリフォーム・再販する前提で利益や将来のリスクを織り込むためです。早く現金化したいなら買取、できるだけ高く売りたいなら仲介と、目的に合わせて選ぶことが大切です。プラスホームのように買取と仲介の両方に対応している地域密着型の会社もあり、状況に応じて柔軟に選べます。
相続後に早期現金化したい場合は、平和不動産株式会社の買取査定サービスも選択肢の一つとして検討してみてください。
不動産会社の査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、目的に応じた使い分けが重要です。
机上査定と訪問査定の違いと使い分け
机上査定(簡易査定)の特徴と所要期間
机上査定は周辺の取引事例などからおおよその査定額を計算する方法で、通常1~3日程度で結果が出ます。物件の情報(場所・築年数・面積など)だけで判断するため、素早く相場感をつかめる点がメリットです。ただし建物の中・設備の状態・周辺環境の詳しい情報は反映されないため、あくまで概算であることに注意しましょう。
訪問査定(現地調査)の特徴と所要期間
訪問査定は物件ごとの特徴を調べたうえで査定額を計算する方法で、通常1週間程度かかります。担当者が現地を訪れて、建物の傷み具合・日当たり・眺め・周辺施設へのアクセス・土地の形などを実際に確認するため、より正確な査定額を出してもらえます。空き家の状態で受けるときは、荒れた庭・雨漏りの跡・カビなどが評価を下げる要因になるため、事前に掃除や修繕が必要かどうか検討しましょう。
目的別の使い分け基準
相続税申告前の概算把握や売却検討の初期段階なら、スピード重視で机上査定を選びましょう。売却を決定し具体的に進める段階では、精度重視で訪問査定を依頼することが推奨されます。平和不動産株式会社では机上・訪問両方の査定に対応しており、相談窓口で目的に応じた査定方法をご案内しています。どちらの査定も無料で利用できるため、まず机上査定で概算を確認し、訪問査定で詳細を詰める二段階のアプローチも有効です。
査定方法を理解したら、相続前後でどのタイミングで査定を受けるべきかを確認しましょう。
相続前と相続後で査定のタイミングはどう変わるか
相続前に査定するメリット(相続税対策・遺産分割協議)
相続が起きる前に不動産の価値を調べておくことで、相続税対策と遺産の分け方の両面で有利に進められます。まず相続税の評価額を事前に知っておくことで、相続税を支払うための資金を準備したり、生前贈与のタイミングを計画したりできるようになります。固定資産税評価額は公示地価の約70%を目安に決められるため、評価額を0.7で割れば実際に売れる価格の概算が得られます。次に遺産を分ける話し合いでは、不動産と預貯金を公平に分配するためには価格を把握することが欠かせません。資産価値がわかれば数字に基づいて平等に分けられるため、後々の相続トラブルを防ぐことにもつながります。さらに親が元気なうちに査定を受けておけば、売却で得たお金を住み替え費用や介護施設の入居費に充てる判断もスムーズに行えます。
相続後に査定するメリット(売却・空き家対策)
相続が発生した後の査定は、売るか・貸すか・解体するかの判断に直結します。空き家を維持すると固定資産税や光熱費、修繕費がずっとかかり続けるため、いくらで売れそうかと維持にかかる費用を比べて売却するかどうかを判断する必要があります。また賃貸として収入を得られる可能性を探るときも、今いくらで売れそうか・家賃はどれくらい取れそうかを把握しておくことで投資の価値があるかどうか見極められます。解体して更地にする場合も、土地の評価額を知らなければ解体費用と損得の計算ができません。相続後はこうした具体的な処分方法を決める局面になるため、詳しい訪問査定で物件の状態を加味した正確な価格を知ることが大切です。平和不動産株式会社では相続後の売却・空き家の相談にも対応していて、査定を通じて最適な活用プランを提案しています。
タイミング別の推奨査定方法
相続前と相続後では、査定方法の使い分けが推奨されます。相続前は机上査定で十分です。物件の条件と過去の取引データを照合して算出する机上査定なら、相続税評価額の概算を素早く把握でき、税務対策や遺産分割協議の資料として活用できます。一方、相続後は訪問査定で正確な市場価格を確認しましょう。担当者が現地で物件の劣化状態や周辺環境を確認し、売却・賃貸・解体といった具体的な処分方法を判断できる詳細な評価額を算出します。平和不動産株式会社では相続前後の両方のタイミングに対応しており、相続・空き家相談の窓口でご相談いただけます。適切なタイミングで適切な査定方法を選ぶことで、相続手続きも売却活動もスムーズに進められます。
まとめ
自分で固定資産税評価額や路線価を調べる方法は無料で迅速に概算を知れますが、市場価格との乖離があるため売却判断には不十分です。不動産会社の訪問査定は精度が高く売却判断に適しますが、1週間程度の時間がかかり、複数社依頼すると対応負担が増えます。
2026年以降も相続不動産・空き家の増加が見込まれる中、早期に資産価値を把握して遺産分割や売却判断を円滑に進めることが、相続トラブルや空き家放置リスクを回避する鍵となります。
高知市で親が住んでいた家の価値を調べたい方は、平和不動産株式会社の無料査定サービスで机上・訪問両方の査定を依頼し、相続前後のタイミングに応じた適切な査定方法を相談してください。平和不動産株式会社では相続不動産・空き家の査定に豊富な実績があり、状況に応じた最適なアプローチをご提案します。
Frequently Asked Questions
固定資産税評価額と市場価格はどれくらい違いますか？
固定資産税評価額は公示価格の約70%、相続税路線価は約80%で算定されます。市場価格(実勢価格)は需給バランスや立地条件、建物状態によって変動するため、評価額よりも高くなることが通常です。正確な市場価値を知るには複数の不動産会社に査定を依頼し、各社の根拠を比較することが重要です。
査定額どおりに売れますか？
査定額はあくまで「この価格で売れるだろう」と予測した額であり、必ずその価格で売却できる保証ではありません。実際の売却価格は買主との交渉や市場の動向によって変動します。一部の業者は売却依頼を受けるために意図的に相場より高い査定額を提示するケースがあり、結果として見学者すら現れずに数カ月が経過することもあります。
空き家状態の家でも査定は受けられますか？
空き家状態でも査定は可能です。ただし、立地や接道などの条件により売却価格が下がる場合があり、建物の状態によっては査定額に大きく影響します。住めない古家の場合は建物解体費用が必要となるため、解体して土地のみで売却するか、現況のまま売却するか、複数の選択肢を検討することが大切です。
複数社査定で結果が大きく異なる場合、どう判断すればよいですか？
高値・安値の外れ値を除外し、中央値を参考にするのが基本です。各社の査定根拠(取引事例・修繕履歴の考慮等)を確認し、根拠が明確で詳細な説明をしてくれる業者を選びましょう。相場より明らかに高い査定額を提示する業者には注意が必要です。複数社の結果を比較することで、適正な市場価格の範囲を見極めることができます。
相続前と相続後、どちらのタイミングで査定を受けるべきですか？
相続前は遺産分割協議や相続税対策のために机上査定で概算を知り、相続後は売却・活用判断のために訪問査定で精密評価を受けるという使い分けが推奨されます。相続前の机上査定なら1-3日で結果が出るため、税務対策の資料として素早く活用できます。相続後は現地確認を含む訪問査定で、具体的な処分方法を判断できる詳細な評価額を算出しましょう。
築30年以上の古い家でも価値はありますか？
築30年以上の建物は減価償却が進み、建物価値はほぼゼロになることが一般的です。しかし土地価値は残るため、査定は可能です。建物が住めない状態でも、解体して更地にすることで土地として売却できます。立地条件によっては土地のみでも十分な資産価値を持つことがあるため、まず査定を受けて判断しましょう。
机上査定と訪問査定はどちらを選べばよいですか？
机上査定は1-3日で概算が分かるため、相続税申告前の目安把握に適しています。訪問査定は1週間程度かかりますが、担当者が現地で建物劣化状況や周辺環境を確認するため精度が高く、売却判断に適します。相続前は机上査定で素早く概算を知り、相続後は訪問査定で詳細を詰める二段階のアプローチも有効です。
