相続した住居や土地で不動産売却する場合、確定申告は不要なの？

相続した不動産を売却する際、確定申告が不要になるケースがあることをご存知ですか？この記事では、そんな疑問を持つ方々に向けて、不動産売却時の確定申告の必要性についてわかりやすく解説します。

相続不動産の売却で得られる利益に対する税金の計算方法や、確定申告が免除される特別な状況についても詳しく説明。最後まで読んでいただくことで、相続不動産の売却に関する税金の知識を深め、無用な心配や手間を省くことができるかもしれません。

ぜひこの記事を読み進めていただければと思います。

相続不動産と確定申告の必要性の基準について

不動産の相続において、確定申告が必要な場合と不要な場合があります。一般的に、不動産の相続自体で確定申告を行う必要はありませんが、以下の2つの状況では申告が必要となります。

収益を生む不動産（賃貸物件や貸土地など）を相続した場合

収益不動産を相続した際は、賃料収入が所得税の対象となるため、毎年の確定申告が必要です。申告時には、賃料収入だけでなく、必要経費や減価償却費も計上し、所得税を算出します。

相続した不動産を売却した場合

相続した不動産を売却すると、その売却益が所得税の対象となります。

売却益は、

「売却価格 – 取得費 – 譲渡費用」

上記の式で計算されます。

ここでいう売却価格は、実際に売却で得た金額、取得費は相続した不動産の取得価額、譲渡費用は売却にかかる諸経費を指します。また、相続不動産の売却益については、5年間に分割して課税されることがあります。

このように、不動産の相続においては、確定申告の必要性を理解し適切な手続きを行うことが重要になってきます。

相続不動産売却時の確定申告免除ケース

不動産の相続後の売却に関して、所得税の確定申告が必要かどうかは、特定の条件によって異なります。以下の3つの状況では、確定申告の必要が免除されることがあります。

譲渡損失が発生した場合

売却によって損失が生じた場合、課税対象となる所得が存在しないため、確定申告の必要はありません。

相続した空き家を3,000万円の特別控除を適用して売却した場合

相続人が被相続人の使用していた空き家を売却する際、3,000万円までの特別控除が可能です。売却益がこの範囲内であれば、確定申告は不要です。

10年以上所有していた居住用不動産の売却

相続した不動産を居住用として使用し、売却時に所有期間が10年を超えている場合、所得税の軽減税率が適用されます。売却益が3,000万円以下なら、確定申告は不要です。

ただし、これらの条件に該当する場合でも、確定申告を行うことで以下のようなメリットもあります。

これらのメリットを享受するためには、確定申告が必要になってきます。

不動産相続における確定申告の期限と要件

不動産相続における確定申告の期限と要件は、以下のとおりになります。

確定申告の［期限］

• 相続した不動産を売却した場合：売却した年の翌年3月15日
• 相続した不動産を賃貸物件として利用する場合：毎年3月15日

確定申告の［要件］

不動産を相続した場合の確定申告の要件は、以下のとおりです。

• 相続した不動産を売却した場合：売却益が発生した場合
• 相続した不動産を賃貸物件として利用する場合：賃料収入が発生した場合

ケース	期限	要件
相続した不動産を売却した場合	売却した年の翌年3月15日	売却益が発生した場合
相続した不動産を賃貸物件として利用する場合	毎年3月15日	賃料収入が発生した場合

相続不動産の譲渡所得計算と税金

不動産の譲渡所得の計算式は以下となります。

［譲渡所得］=［売却価格］-［取得費］-［譲渡費用］

売却価格は、売却時に実際に得た金額で、取得費は相続した不動産の取得価額になります。譲渡費用は売却に伴う諸経費となります。

まとめると以下のようになります。

項目	内容
譲渡所得	［譲渡所得］=［売却価格］-［取得費］-［譲渡費用］
取得費	相続税の課税価格、相続税の納付に要した費用、相続した不動産の購入費、相続した不動産の改良費
譲渡費用	仲介手数料、登記費用、印紙代、譲渡所得税の申告書の作成費
譲渡所得の税率	短期譲渡所得は30.63％、長期譲渡所得は15.315％
特別控除	3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率

確定申告を行う際には、これらの内容を理解しておくことが重要になります。

相続不動産売却後の確定申告手続き

①：必要書類の準備

確定申告を進める際には、次の書類を用意することが必要です。

• 譲渡所得の計算に関する書類
• 不動産の売買契約書
• 固定資産の評価証明書
• 譲渡にかかった費用の領収書等

これらの書類は、税務署に連絡することで、申告用紙と共に郵送で受け取ることができます。

②：譲渡所得の計算

［譲渡所得］=［売却価格］-［取得費］-［譲渡費用］

③：申告書の作成

譲渡所得の計算が終わったら、申告書を作成します。申告書は、国税庁のホームページからダウンロードできます。申告書を作成するには、以下の手順を踏みます。

１：必要事項を記入する
２：必要書類を添付する
３：税務署に提出する

④：税務署への提出

申告書を作成したら、税務署に提出します。提出方法は、郵送または電子申告のいずれかから選択できます。なお、申告期限は、先述しましたが売却した年の翌年3月15日です。

期限までに申告書を提出しないと、延滞税や加算税などのペナルティが科せられる可能性がありますので注意が必要となります。

⑤：納税する

申告書提出後、税務署から納税通知書が送られてきます。通知書に記載された期限内に納税を完了させます。

相続不動産売却における節税特例と控除

相続不動産売却における節税特例と控除は、以下のとおりとなります。

特別控除

＜3,000万円特別控除＞

空き家となった被相続人の居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。

＜10年超所有軽減税率＞

10年超所有していた居住用財産を売却した場合、長期譲渡所得の税率が軽減されます。

その他の控除

＜基礎控除＞

譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得から基礎控除額（38万円）を控除できます。

＜譲渡損失の繰越控除＞

譲渡損失が発生した場合、翌年以降の譲渡益と相殺できます。

表にまとめると以下のようになります。

特例・控除	要件	内容
3,000万円特別控除	空き家となった被相続人の居住用財産を売却	譲渡所得から3,000万円を控除
10年超所有軽減税率	10年超所有していた居住用財産を売却	長期譲渡所得の税率が軽減
基礎控除	譲渡所得が3,000万円以下	譲渡所得から38万円を控除
譲渡損失の繰越控除	譲渡損失が発生	翌年以降の譲渡益と相殺

まとめ

不動産の相続においては確定申告が必要な場合と不要な場合があることが分かりましたね。一般的に、不動産の相続自体で確定申告を行う必要はないですが、

・収益を生む不動産を相続した場合
・相続した不動産を売却した場合

上記の場合ですと確定申告の必要性が出てきますので注意が必要となります。ぜひ参考にしていただければと思います。