売却の基礎知識について

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不動産を売却したい…
でも

何から始めれば良いのか…

不動産を売却する前に知っておきたい4つのこと

これから不動産の売却をお考えの方は、以下の4つのポイントを押さえておくと、取引もスムーズに行えます。

引渡しまでの流れ

ご相談・査定申込み

まずはお客様所有の不動産に対するお悩みやご希望(お手元に残したい金額・引渡したい時期など)をお聞かせください。

現地調査・販売方法のご提案・価格決定

近況の不動産動向、現地調査をもとに査定を行います。そのうえで、お客様に最適な売却方法と売出し価格をご提案いたします。

媒介契約・売却活動の開始※買取の場合は不要

不動産の売却活動を行うため、お客様と媒介契約を締結し、 広告・営業・不動産ポータルサイトへの登録など不動産を購入してくれる方を探し出す活動を始めます。

売買契約

不動産の買い手が決まったら、売買(手付)契約を結びます。 この時、購入意思の確認として、引渡しまでの間に買主から手付金を受け取ることが一般的になります。 不動産売買は金額の大きな取引となりますので、トラブル防止のために売買契約書を取り交わします。

決済(残代金の授受)・物件引渡し

売買残代金を受領するのと同時に、所有権移転登記の申請を行います。

仲介と買取の違い

仲介とは

仲介とは、買主を見つけ出す際に販売活動や売買契約において、不動産会社に間に入ってもらう方法です。

急いでおらず、できるだけ「高く」売りたい方に向いている方法です。

仲介の流れ

01

売却相談・査定依頼

02

査定価格のご提示

03

売却依頼(媒介契約の締結)

04

広告・販売期間

05

買受申し込み

06

契約条件の調整

07

売買契約

08

残代金の授受・引渡し

仲介のメリットとデメリット

メリット

相場に沿った適正価格で売却できる

近隣物件の販売履歴や各不動産会社の査定をもとに、 お客様の売却希望価格を考慮のうえ、不動産を最大限の評価額にて売却することができます。

安心して取引を任せられる

不動産取引は個人間で直接行うことも可能ですが、 金額が大きいため些細なことでトラブルが起きやすいのが現状です。

一方で、売主と買主との間に不動産会社が入る仲介では、専門的な知識を持ったスタッフがアドバイスを行うため、 取引後のトラブルを最小限に抑えることができます。

手間が省ける

個人間での取引の場合、買主を自分自身で探し、 販売活動から売却までの手続きを売主が担うこととなりますが、 仲介の場合はそれらを不動産会社がすべて請け負うため、煩わしい手間や時間が省けます。

デメリット

仲介手数料がかかる

不動産会社に仲介を依頼する場合、その仲介業者は不動産に関するアドバイスに加え、 契約書・重要事項説明書・付帯設備表・物件状況確認書などの書類作成もスムーズに行います。

それらの対価として、一般的に(取引価格 × 3% + 6万円)+ 消費税の仲介手数料がかかってきます。

予想より長い間売れないことがある

物件の中には、築年数が古い、室内の状態が良くないなどの理由で1年以上売れ残ってしまうケースもあります。

そのため、早めに現金化したい方にとってはデメリットとなる可能性があります。

近隣の方に知られやすい

仲介では、一般的にチラシや不動産ポータルサイトに物件情報が掲載されるため、 近隣の方に売り出していることが知られてしまう可能性があります。

買主とのやり取りに時間がかかる

仲介では、購入検討中の方に自宅を内覧してもらう必要があります。 また、買主との契約・取引日程を調整したり、ローン本審査の結果によっては契約できない場合もあり、 売却完了するまでに時間がかかってきます。

買取とは

買取とは、不動産会社がお客様所有の不動産を購入することです。

「仲介」とは違い、「買取」は不動産会社が直接買取るので即売却が可能になります。

事情があり、少しでも「早く」売りたい方に向いている方法です。

買取の流れ

01

売却相談・査定依頼

02

査定価格のご提示

03

契約条件のお打ち合わせ

04

売買契約

05

残代金の授受・引渡し

買取のメリットとデメリット

メリット

仲介手数料がかからない

不動産は売るにも諸費用がかかってきます。しかし、買取では不動産会社が直接買取るので、仲介手数料はかかりません。

仲介では売主と買主の間に業者が入るため、仲介手数料が発生します。

買取の場合この費用がかかりません。

素早く現金化できる

仲介の場合、一般的には3~6ヶ月で売却できることが多いですが、 立地や建物の状態により1年以上売れ残ってしまうケースもあります。 しかし、買取の場合は不動産業者が直接買取ってくれるので、すぐに売買契約を結ぶことができます。

相続や転勤などにより現金化を急ぐ場合に向いています。

契約不適合責任を負わなくていい

契約不適合責任とは、個人間で売買をした物件の引渡し後、 品質等が契約内容と異なっていた場合に売主が責任を負うことです。 その例として、シロアリ被害や配管不良、漏水、見えない不具合などの責任を負うことがあげられます。

仲介の場合は売主が契約不適合責任を一定期間負うこともありますが、 買取では不動産会社(法人)が買主になるため、売主の建物に対する契約不適合責任は免責されることが一般的です。

近隣の方に知られずに売却できる

仲介の場合、一般的にチラシや不動産ポータルサイトに物件情報が掲載されるため、 近隣の方に売り出していることが知られてしまう可能性があります。

一方、買取は売主と不動産会社との直接取引となるため、転居までの間は情報が外部に漏れることなく売却することが可能です。

手間がかからない

買取では、不動産会社が物件内を見て確認するのみで売却できます。

一方で、仲介売却の場合は購入を検討中の方に物件を内覧してもらうため現地案内や日程調整等の必要があり、手間がかかります。

築古の物件でも売却しやすい

一般的に築年数が古い物件は売れにくい傾向があります。 当社ではリフォーム・リノベーションが必要な物件から解体予定の物件まで幅広く買取を行っています。

住み替えの資金計画を早く組みたい人に向いている

買取では、数日で契約が成立することが多く、 早期で売却価格が確定するため、次の住宅を購入するための資金を把握することができます。

売主の都合に合ったスケジュールを組める

買主が不動産会社なので売主の都合に合わせて契約を進めることができます。

遠方への引越しなどで期間が限定されていても対応してもらえます。

デメリット

売却価格が相場価格に比べて低くなりやすい

買取を行った不動産会社は、リフォーム・リノベーションで不動産に付加価値をつけ、 自社の利益が出るように再販する仕組みのため、買取価格は相場価格に比べて低くなる傾向にあります。

中には買取ができない不動産もある

雨漏りやお部屋の使用状態が悪い物件であっても、多くの場合買取は可能ですが、 活用方法がない場合や、再建築ができない場合は、買取ができないこともあります。

諸費用について

  • 仲介手数料

    売買価格に応じて、以下が仲介手数料の上限となります。

    売買価格費用
    400万円超売買価格 x 3%+6万円
    200万円〜400万円以下売買価格 x 4%+2万円
    200万円以下売買価格 x 5%

    消費税は別途必要です。

  • 所有権移転費用及び抵当権抹消費用

    所有権移転費用

    所有権移転登記にかかる費用の内訳は、「登録免許税 + 司法書士報酬 + 手続きの実費」です。

    登録免許税は、所有権が移転する不動産にかかる税金のことで、土地や建物の評価額の値段によって、 また所有権が移転する理由によって、税率も異なります。

    抵当権抹消費用

    司法書士に抵当権抹消を依頼する場合、2万円が目安となります。

  • 掃除・残置処分・引越し費用

    不動産売買における掃除・残置処分、引越し費用について以下のページにてご紹介しています。

  • 建物解体費用・修繕費用

    不動産の売買を行う際、不動産の解体や修繕が必要な場合もあります。

    以下のページでは建物解体費用・修繕費用についてご紹介してます。

  • 境界設置費用及び測量費用

    測量方法と費用の目安(100坪以下の土地の場合)

    測量方法費用
    現況測量
    約10万〜約20万(境界設置費用含まない)
    確定測量
    約30万〜約60万(境界設置費用含む)
    復元測量
    約20万〜約45万(境界設置費用含む)

    現況測量とは、隣接土地所有者との境界立会を行わず、現況の構造物等を測量すること。

    確定測量とは、隣接土地所有者または管理者全員と境界立会を行い、確定した境界を測量すること。

    復元測量とは、現地復元性のある地積測量図等がある場合、現地に境界を復元測量すること。

    隣と紛争が発生している土地や、隣接土地所有者に相続が発生しており関係者が多い場合、 土地の形状が複雑な場合など費用が高額になるケースもあります。

  • 印紙代

    契約書に記載されている額面が1万円以下の場合、収入印紙は不要です。

    [契約金額][本則税率][軽減税率]
    10万円を超え50万円以下のもの400円200円
    50万円を超え100万円以下のもの1千円500円
    100万円を超え500万円以下のもの2千円1千円
    500万円を超え1千万円以下のもの1万円5千円
    1千万円を超え5千万円以下のもの2万円1万円
    5千万円を超え1億円以下のもの6万円3万円
    1億円を超え5億円以下のもの10万円6万円

税金について

印紙税 印紙税とは一定の「課税文書」に課税される税金になります。 不動産の売却取引においては、売買契約書、建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書等の契約書に対して課税されることになります。
譲渡所得税 不動産を売却して利益が出た場合、売り主には”譲渡所得税”が発生します。
「譲渡所得税」は不動産売却で得た利益にかかってくる[所得税][住民税]の総称になります。
消費税 不動産の売買では、土地に対しては消費税が非課税なのに対して建物は消費税の対象となります。
ただし、売主が消費税の課税事業者である場合はかかりません。
住民税 不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として住民税・所得税が課せられます。
登録免許税 登録免許税法で規定されている登記、登録などの行為をする際に課される税金です。 不動産登記の場合は、表題部の登記申請以外の権利に関する登記を行う場合に課されることになります。

●補足:固定資産税

不動産を売却した”その年の1月1日現在の所有者”が納税義務者となります。売主が固定資産税の全額を支払う事になります。 例えば、年度の途中で不動産を売却した場合でも売主宛てに納税通知書が送付される事になります。

物件引渡し日以降の固定資産税については買主負担となり、精算が行われます。

高知市不動産 平和不動産お任せください

創業35年以上、土地・住宅などの不動産の売却・買取実績があります。

不動産のプロとして最適なご提案をさせていただきます。お気軽にご相談ください。

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