多くの方がマンションを購入、所有、または住み替えを考えている時に、管理費や修繕積立金の相場に関心を持つことがあるのではないでしょうか。
この記事では、管理費と修繕積立金の区別、一般的な費用、そして価格が上昇する可能性の理由について解説したいと思います。さらに、管理費や修繕積立金の増加で支払いが難しくなったと感じる際の対策も紹介しますのでぜひ参考にしてみてください。
マンションの管理費・修繕積立金の相場は？
まず初めにマンションの管理費、そして修繕積立金の相場についてみていくことにしましょう。
マンションの管理費の相場について
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」に基づくと、月額管理費の全国平均は一戸当たり約15,000円とされています。マンションの形態による差異も指摘されており、「単棟型」では全国平均約16,000円、一方で「団地型」では約14,000円と計測されました。
管理費の価格は主に戸数、階数、物件価格に左右されることが多いです。例えば、少数の戸数であっても、管理人の給料は大きく変わらず、そのため戸数が多いほど一戸当たりの費用は減少する傾向にあります。
また、フィットネスジムやプールなどの高級共用施設を持つマンションは、管理費が高くなることが一般的です。常駐するコンシェルジュサービスがある場合も同様に、追加の人件費が必要となります。
高価なマンションでは、豊富な共用施設やサービスが提供されるため、それに伴い管理費も高く設定されることがあります。
修繕積立金の相場について
国土交通省の「令和5年度マンション総合調査結果」に基づくと、各マンション戸ごとの月額修繕積立金の全国平均は13,378円でした。
参照元：国土交通省
修繕積立金を決定する際、戸数や階数、そして建物の築年数が主要な要因となります。戸数が多いほど、一戸当たりの修繕積立金は比較的低くなる傾向にあります。
共用施設が充実している大型マンションでは、メンテナンスや維持管理にかかる費用が増えるため、修繕積立金も高めに設定されがちです。特に高層のタワーマンションでは、外壁のメンテナンスなど高額な工事が必要になるため、修繕費が上昇します。
さらに、建物の年数が経過するにつれて、マンションの修繕積立金は増加することがあります。これは、建物の老朽化に伴い、大規模修繕の必要が高まるためです。そのため、居住者の負担を考慮し、修繕積立金は段階的に調整されることが一般的です。
マンションの管理費・修繕積立金の違いについて
マンションの費用には「管理費」と「修繕積立金」という二つの主要な種類があります。
- 管理費：共有部分の日常的な管理、維持に用いられる費用です。
- 修繕積立金：将来必要になる大規模な修繕のために積み立てられるものです。
これらの費用は、住民の快適な暮らしを支え、マンションの破損や老朽化に対処し、建物を適切に維持するために不可欠です。ここでは、これらの費用がどのように使われるかを詳しく説明します。
管理費は共有部分の管理維持に用いられる費用
管理費は、マンションの共用部分を維持し、管理するために必要な費用です。
具体的には、以下のような場所が共用部に含まれます。
- エントランス
- 廊下や階段
- 駐車場や駐輪場
- エレベーター
- ゴミ置場
- ベランダ
これらの共用部の清掃や保守点検にかかる人件費や、管理業務を外部の管理会社に委託した際の費用が管理費に充てられます。これらの場所は住人が日々快適に利用するために定期的なメンテナンスが必要であり、その費用は住民全体で分担されます。
管理費は毎月支払うものであり、一部の住人には負担と感じられることもあるかもしれませんが、共用施設を適切に利用し続けるためには避けられない出費です。
修繕積立金は将来必要になる修繕のために積み立てられるお金
修繕積立金は、将来行う必要があるマンションの修繕工事に備え、積み立てるための費用です。
通常、マンションでは約10年から15年ごとに外壁の塗装更新、防水処理、エントランスや廊下の大規模な修繕が必要になります。これには、共用部の劣化対策だけでなく、時代の変化や住民の要望に応じて、エントランスにスロープを加えたり、廊下や階段に手すりを取り付けるなどのバリアフリー化を行うことも含まれます。
これらの大規模な修繕や改修工事は高額な費用が伴うため、居住者が一度に大きな金額を負担することがないように、毎月の積立を通じて費用を集めておくことが一般的です。
修繕積立金は築年数が経過することで値上がりする？
修繕積立金は、積立方針によって将来的に金額が変動する可能性があるため、注意が必要です。
マンションの修繕積立金には均等積立方式と段階増額積立方式の方式があります。
均等積立方式は、国土交通省も推奨する手法で、修繕計画に基づいて期間内の積立金を均一に設定し、入居者の負担が一定であるようにします。この方式では、いつマンションを購入しても、支払い額は変わらず、安定して支払うことができます。
一方で、段階増額積立方式は、入居時点で必要とされる積立金を基に負担が設定されるため、新築マンションの場合は積立金が低く設定され、築年数が進むにつれて徐々に増額していきます。
もし、管理費や修繕積立金を滞納してしまうとどうなる？
マンションの管理費や修繕積立金の未払いが発生すると、最初に管理会社から催促が行われます。
電話連絡や文書による通知で支払いを行えば、特に問題は生じません。しかし、催促の通知後支払いが3〜4ヶ月ほど遅れると、駐車場を解約される等の措置がなされます。
更にこの催促を無視して放置すると、管理会社は裁判所を通じて支払いを強制する手続きを開始する可能性があります。この手続きが裁判所によって認められると、滞納者は2週間以内に反論しなければ、法的な効力を持つ判決が下されます。
もし滞納が続けば、最終的には財産の差し押さえという措置が取られることもあります。
マンション購入を検討中の方は、滞納が発生すると法的措置である競売が行われることを理解し、管理費や修繕積立金の支払いが可能かどうかをしっかり確認することが重要です。
また、今後の修繕積立金の増加が心配な方は、住み替えを検討することも選択肢です。現在の費用が市場価格と大きく異ならなければ、値上がりするまで現住所に留まり、その後の状況に応じて移住を考えることもできます。
築年数が古く修繕積立金が高額なマンションでも、市場価値があれば適切な価格での売却が見込めるため、不動産の一括査定を利用し専門家に相談することが推奨されます。これにより、複数の不動産会社からの意見を聞き、適切な住み替え計画を立てることができます。
まとめ
管理費は日常の維持管理に不可欠であり、修繕積立金は未来の大規模修繕を行うための資金として重要です。
一般的に、管理費の相場は約15,000円で、戸数や階数が少ないマンションや、高度な共用設備を持つマンションでは管理費が高めに設定されます。修繕積立金の相場は約13,000円で、通常は金額を段階的に増やしていく方法が取られます。
管理費や修繕積立金を支払わないと、最終的には財産の差し押さえや競売といった措置が取られる可能性があります。既にマンションを所有している方は、支払いが難しくなる前に検討して売却することも考えるべきですし、購入を考えている方は、支払いが可能かどうかをしっかりと事前に確認することが大切です。
