不動産を相続後に売却した際、どのようなメリットやデメリットがあるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。
この記事ではそれぞれの項目に分けてご紹介したいと思います。
不動産を相続後に売却した際のメリットについて
不動産を相続前に売却するか、相続後に売却するかについて、「相続税対策」として考えると、一般的には「相続後」に売却する方が有利です。
これは、不動産の相続に適用される税制の優遇措置や特例により、相続した不動産を売却した際の税金が抑えられるためです。この点について、メリットを解説します。
相続した土地は約8割で評価される
相続税の計算において、財産の評価方法が異なります。現金の場合、その額が直接評価額となるのに対し、土地や建物は路線価または倍率方式（固定資産税評価額）を元に算出します。
特に、一般的な住宅地に位置する土地では、公示地価を基に、大体市場価格の80％程度で評価されることが多いです。同じ土地であっても、貸家建付地や貸宅地は、自用地とは評価が異なります。
さらに、特定の地域に位置する土地の場合、評価額はさらに低くなることがあります。
一方で、自用家屋の評価は固定資産税評価額に基づいて行われます。
これにより、不動産を相続する方が税負担を軽減できる可能性が高まります。
また、特定の条件下で土地を相続する場合、相続税評価額の大幅な削減が適用されることがあります。
これには「小規模宅地等の特例」や「地積規模の大きな宅地の評価減」などが含まれ、これらの特例を活用することで最大80％の評価減額が見込まれます。
「相続財産の売却に際しての取得費加算特例」が利用可能
「相続財産の取得費加算特例」とは、相続した不動産を相続発生後3年10カ月以内に売却した際、一定額の相続税を取得費に上乗せできる制度です。この特例を利用することで、売却によって得た利益（譲渡益）に対する所得税および住民税（譲渡所得税）の負担を減らすことが可能です。
具体的には、不動産の購入価格、購入時に支払われる税金や仲介手数料に加え、支払った相続税の一部が取得費に含められます。これにより、譲渡所得からこれらの費用を差し引いて計算するため、譲渡所得税が軽減されるわけです。
「居住用不動産の売却時に3,000万円の特別控除を適用する特例」が利用可能
居住用の不動産を売却する際に適用可能な「3,000万円の特別控除の特例」は、特定の条件を満たす場合に有効です。例えば、親子が同居していた家が相続により子に移った後、子が別の場所へ転居することになり、その家を相続から3年以内の12月31日までに売却した場合、この特例を利用できます。この特例では、譲渡所得から最大3,000万円が控除されるため、譲渡所得税の負担を大幅に減らすことが可能です。特例の適用を受けるための要件は他にもありますので、詳しくは弊社までご相談ください。
「被相続人の居住用不動産（空き家）の売却に関する特例」が利用可能
たとえば、父が住んでいた家が相続によって空き家となり、住む人がいなくなった場合、2016年4月1日から2023年12月31日の間にその家を売却すると、特定の条件下で税制優遇を受けることが可能です。
これにより、譲渡所得から最大3,000万円の控除が適用され、譲渡所得税が軽減されます。
また、2023年の税制改正で、この特例の適用期間が2027年12月31日まで延長されたことに伴い、2024年1月1日以後に行う譲渡で、相続人が3人以上いる場合の控除額が最大2,000万円に変更されることが決定しました。
ただし、この特例は「取得費加算の特例」とは併用できない点に注意が必要です。
不動産を相続後に売却した際のデメリットについて
相続した不動産の取り扱いについては、売却の場合と現状のまま使用したい場合と様々なお考えがあると思います。
親族間で意見が割れた場合、遺産分割の過程で紛争が生じる可能性があります。そのため、相続後の不動産売却を検討する際には、全ての相続人にとって不利益がないかを事前に検討し、遺言書や財産目録の作成を推奨します。
さらに、相続後の不動産売却に際しては特に留意すべき点がいくつかあり、状況によっては相続前に売却する方が適切な場合も考えられます。
所有期間によって譲渡所得税の税額が変わる
不動産の売却による利益に対する譲渡所得税は、所有期間に基づいて税率が定められます。
所有期間が売却時の1月1日で5年以下の場合は「短期譲渡所得」として所得税30%と住民税9%の税率が適用され、5年超える場合は「長期譲渡所得」として所得税15%と住民税5%の税率が適用されます。また、平成25年〜令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。
また、相続不動産の場合、被相続人が購入した時期からの所有期間が適用されます。そのため、長期間所有されていた家を相続すると、通常は「長期譲渡所得」の低い税率で計算されることが多いです。
2024年4月より、相続登記が義務化
令和4年度の税制改正に伴い、2024年4月1日から不動産の相続時に「相続登記」が義務化となりました。
これは、国内で問題となっている所有者不明の空き地や空き家を減らすために行われております。
相続登記は、不動産が位置する地の法務局に所有者の変更を登録する手続きであり、登録免許税の納付が求められます。
この登記を行わない場合、10万円の過料が科される可能性があります。相続人は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になります。
相続税の路線価は年ごとに変動することも
前述したように、路線価地域に位置する土地の相続財産評価は市場価格の約80%で見込まれます。
この評価の基準となる「相続税路線価」とは、毎年1月1日時点の価格で、道路に面した土地を評価する指標です。
国税庁はこれを毎年7月に公表されています。
土地の評価額は、被相続人が亡くなった日によって変わることがあります。
例えば、大晦日と元日に亡くなった場合、評価額に違いが生じる可能性があります。相続税の申告と納税は、被相続人の死亡を知った翌日から数えて10カ月以内に行う必要があります。
したがって、土地の相続税を計算する際には、適用される路線価の時点に注意が必要です。
相続した不動産が売却できない場合、どのような対策を取るべき？
相続不動産の売却が難しい場合、いくつかのリスクや管理の問題が考えられます。
不動産が長期間売れ残ると、「特定空き家」として指定されることがあり、これには衛生上の危険や建物の倒壊リスク、地域の景観への悪影響などが含まれます。
このような空き家は、固定資産税の特例措置の対象外となり、場合によっては罰金が課されることもあります。
また、2023年には政府によって「管理不十分な空き家」に対する固定資産税の優遇措置が撤廃され、課税が強化される予定です。さらに、「相続土地国庫帰属制度」を利用することで、相続した土地を国に帰属させる選択肢もあります。
この制度は2023年4月27日から適用されています。
税制の面では、「低未利用土地等を譲渡した場合の100万円の特別控除」が延長され、譲渡価格の上限が800万円に引き上げられています。これは2023年から2025年の間の譲渡に適用されますが、コインパーキングなど一部の用途は除外されています。
不動産の売却が困難な場合、物件が空き家として残る可能性があり、その結果、リスクや管理上の問題が生じることが考えられます。そのため、信頼できる不動産業者へ相談することで、賃貸や買取など、個々の事情に最適な不動産の活用方法を検討することが重要です。
まとめ
今回は不動産を相続後に売却した際のメリットやデメリットについてご紹介しました。
不動産を相続前に現金化すると遺産分割がスムーズに進むことがありますが、税務上のメリットを考慮すると、相続後に売却する方が多くの利益があることが多いです。
ぜひ参考にしていただければと思います。
